אלו 3 כללי הזהב להשקעה נכונה וחכמה בעולמות הנדל”ן
תכנון נכון – מונע אסון!
לכל לקוח שמגיע לAREKA בונים תוכנית פיננסית, הכוללת תכנון כלכלי בהתאם להון הראשוני, ליכולת ההחזר, למיסים שהוא יצטרך לשלם וכו’. לפי הנתונים, נתאים ללקוח עסקה שהוא יוכל להחזיק בה לאורך זמן. ולכן, גם לקוח שמגיע למשרד ושואל: ‘אם יש לי 400 אלף₪, למה שלא ארכוש דירה בארבעה מיליון ₪?’ נכון, ייתכן שאם תרכוש דירה ב4 מיליון ₪ תרוויח יותר, אבל חשוב מאד לבדוק מהן היכולות של המשקיע, אם למשקיע יש יכולת להשלים את העסקה ב4 מיליון ולהחזיק בה למספר שנים, אין ספק שהרווח יהיה גדול יותר.
אבל, אם זה משקיע שיש לו 400 אלף שקל בלבד, וזה הכסף שלו, ובמיוחד אם זה כסף שהוא הלווה או משכן עליו את הדירה, ואין לו דרך להשלים את העסקה, והוא בונה למכור את הנכס ב’הסבת ערבויות’ ולהרוויח על הדרך מיליון שקל, הוא נמצא בסיכון גבוה על הפרת הסכם מול הקבלן במידה והוא לא יצליח לעמוד בעסקה, במקרה זה הוא עלול להפסיד את כל ה400 אלף שהוא השקיע.
ולכן אם ללקוח יש הון עצמי של 400,000, ההמלצה שלנו על השקעה בארבעה מיליון או ב-1.5 מיליון תלויה בהתאמת הנתונים למשקיע. התכנון הפיננסי כיצד להשלים את העסקה וכיצד להחזיק בה לאורך זמן הוא קריטי להתאמת העסקה.
“אחת הטעויות הרווחות בנדל”ן היא אנשים הנכנסים להשקעות בשיטת ‘סמוך על סמוך’. הם אומרים לעצמם: ‘מה זה משנה שמחיר הדירה הוא שלושה מיליון? אני אניח 300,000 ₪ ואמכור את הנכס בהסבת ערבויות’. תזכרו: הסבת ערבויות – זה לא תכנון, זה סיכון! הטבת ‘הסבת ערבויות’ מאפשרת למשקיע למכור את הנכס עוד בטרם הושלמה הבנייה.
דבר ראשון צריך לדעת שמרבית הקבלנים נמנעים מלתת את ההטבה הזאת, ואם קבלן כבר נותן את ההטבה, במרבית הפעמים מדובר בדירות שהקבלן מוכר מעל מחיר השוק ולכן הוא מחפש הטבה שתמשוך את הלקוחות. דבר שני, הטבה של ‘הסבת ערבויות’ לא תמיד עומדת במבחן המציאות: א. לפעמים הקבלן מתנה את הסבת הערבויות בהשלמת מלוא התמורה על הדירה ב. לרוב ‘הסבת ערבויות’ כפופה לאישור הבנק, ולא תמיד הבנק מאשר למכור את הנכס לפני השלמת הבנייה. ג. בפרויקט הנמכר ב’הסבת ערבויות’ יש הרבה מאד רוכשים המעוניינים למכור את הנכס באותו טווח זמן, מה שיוצר היצע גדול של דירות למכירה ומוריד את ערך הדירה ד. לפני מכירת הנכס יהיה מאד קשה להראות ללקוח הפוטנציאלי את הדירה כי טכנית הקבלן לא יפתח את הדירה בכל עת שתרצו להראות אותה לרוכש.
לכן, אם תכננתם לרכוש נכס כשאינכם יודעים כיצד להשלים את העסקה ואולי בניתם על מכירת הנכס לפני האכלוס, תדעו שזו השקעה בסיכון גבוה, ומומלץ להתרחק מהשקעות נדל”ן בסגנון זה”.
הדבר הנוסף המשפיע על תכנון העסקה הוא מי הם הרוכשים ומהי מטרת הרכישה
בנושא זה נחלק את הרוכשים למספר קבוצות:
הקבוצה הראשונה אלו זוגות צעירים הבאים לרכוש את הדירה הראשונה שלהם. להם נציע לרכוש דירה באזור פוטנציאלי למגורים בהתאם ליכולותיהם, או לחילופין להניח את הכסף שלהם בדירה באזור פוטנציאלי לעליית ערך ולהגדלת ההון העצמי שברשותם.
הקבוצה השנייה אלו הורים לילדים בני 18 המתחילים לחשוב על נישואי הילדים. הם מבינים שבעוד כמה שנים הבן/הבת יהיו בשידוכים והם הולכים לתת להם כמה מאות אלפי שקלים. הורים אלו, במקום להמתין שנתיים-שלוש ורק אז לתת את הכסף, יכולים כבר היום לקנות לילד דירה, לשלם את אותם כמה מאות אלפי שקלים עכשיו, ועד שהדירה תהיה מוכנה, בעזרת השם הילד כבר יתחתן או לחילופין יוכל להשלים את העסקה. הרווח הגדול הוא עליית הערך – אותם כמה מאות אלפי שקלים שהם מניחים כעת, כאשר המועמדים יהיו בעוד כמה שנים בשידוכים, הכסף הזה יהיה שווה כמעט כפול!
הקבוצה השלישית הם המשקיעים: לרוב מדובר במשקיעים שיש להם דירה למגורים ומעוניינים בנכס להשקעה, אם זה לנישואי ילדים או לפנסיה. להם נציע מגוון פתרונות להשקעה, החל מדירות פריסייל, פרויקטים ברחבי הארץ ועד יזמות נדל”ן, שזהו תחום השקעה בעל תשואה גבוהה.
כאן בקבוצת רוכשים זו כחלק מתכנון נכון של השקעה, אנו עורכים תכנון מיסוי הכולל חישוב מס רכישה, מס שבח, דירה חליפית ועוד.
לא קונים בלחץ!
אחד מכללי הזהב ב AREKA הוא לתת ללקוח את כל המידע ואת כל הזמן שהוא צריך כדי להתייעץ עם אנשי מקצוע. לדבר עם בני המשפחה, לחשוב ולתכנן את העסקה. חשוב לנו שהלקוחות שלנו יקבלו את כל המידע וייקחו את הזמן ללמוד את הנושא, להתייעץ עם אנשי מקצוע ולבדוק את היכולות שלהם לעמוד בעסקה.
תזכרו, לא קונים נדל”ן בלחץ. אם מתווך או יועץ נדל”ן מפעיל עליכם לחץ סמוי או בלתי סמוי ומסביר לכם שאם לא תחתמו תפסידו את העסקה, אנו ממליצים לכם להתרחק מהעסקה. עסקאות נדל”ן לא סוגרים תחת לחץ, וסביר להניח שהמתווך או היועץ המפעיל לחץ חושב על טובת עצמו ולא על הרווח שלכם.
Post Comment